Atraso na entrega de imóvel na planta: quais são os direitos do comprador e quando é possível rescindir o contrato?

Comprar um imóvel na planta envolve planejamento financeiro, expectativa e, muitas vezes, uma decisão importante para toda a família. O problema começa quando a data prometida chega, o prazo de tolerância termina e as chaves continuam sem previsão de entrega.

Nessa situação, uma das primeiras perguntas costuma ser: o comprador precisa continuar esperando ou pode exigir uma indenização ou até desfazer o negócio?

A resposta depende de alguns fatores importantes, especialmente da data em que o contrato foi celebrado, do conteúdo das cláusulas contratuais, da existência de patrimônio de afetação e da razão efetiva do atraso.

Para os contratos celebrados já na vigência da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, a Lei nº 4.591/1964 passou a estabelecer regras específicas para o atraso na entrega de unidades imobiliárias. Para contratos anteriores, entretanto, a análise deve considerar o regime jurídico vigente à época da contratação e a jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça. O próprio STJ já afastou a aplicação retroativa automática da Lei nº 13.786/2018.

Por isso, antes de calcular qualquer indenização ou tomar a decisão de romper o contrato, existe uma pergunta essencial:

Quando esse contrato foi assinado?

O prazo de tolerância de 180 dias é sempre válido?

A Lei nº 4.591/1964, após a alteração promovida pela Lei nº 13.786/2018, admite que a incorporadora entregue o imóvel em até 180 dias corridos além da data prevista contratualmente, sem que isso caracterize, por si só, inadimplemento.

Mas existe uma condição importante: essa tolerância precisa ter sido expressamente pactuada, de forma clara e destacada no contrato.

É o que determina o artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964.

Portanto, não basta que a construtora simplesmente alegue que possui “automaticamente” mais seis meses para terminar a obra. É necessário examinar o contrato.

Se a cláusula estiver regularmente prevista, o atraso juridicamente relevante, nos contratos submetidos à atual disciplina legal, começa depois de ultrapassado esse período de tolerância.

Nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, a validade e os efeitos da cláusula de tolerância devem ser analisados de acordo com o contrato e com a jurisprudência aplicável ao período.

A obra ficou pronta. Isso significa que o imóvel foi entregue?

Nem sempre.

Um dos pontos que mais gera discussão nos processos sobre atraso de obra é justamente determinar quando termina a mora da incorporadora.

A simples conclusão física do prédio não necessariamente encerra o atraso.

A legislação exige informações sobre o prazo para obtenção do auto de conclusão da obra, enquanto a jurisprudência do STJ já analisou diferentes situações envolvendo a expedição e a averbação do habite-se, a possibilidade de financiamento e a efetiva disponibilização da posse ao comprador. Em determinados precedentes, a entrega das chaves foi considerada o marco relevante justamente porque foi nesse momento que o adquirente passou a poder utilizar efetivamente o imóvel.

Por isso, é prudente evitar uma regra absoluta do tipo “o atraso termina com o habite-se” ou “o atraso termina sempre com as chaves”.

É preciso verificar o contrato e o que, concretamente, ainda impedia o comprador de receber e utilizar o imóvel.

Passaram os 180 dias. O comprador pode continuar com o imóvel e receber indenização?

Para os contratos sujeitos ao artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, sim.

Se a entrega ultrapassar o prazo contratual acrescido da tolerância e o comprador estiver adimplente, ele poderá optar por manter o contrato.

Nesse caso, o § 2º do artigo 43-A prevê indenização correspondente a 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias — pro rata die — e corrigida monetariamente conforme o índice previsto no contrato.

A própria lei estabelece que essa indenização é devida por ocasião da entrega da unidade.

Aqui há uma distinção muito importante.

O percentual de 1% previsto pela Lei do Distrato não deve ser confundido com percentuais utilizados pela jurisprudência para calcular lucros cessantes ou valores equivalentes ao aluguel do imóvel.

Por isso, não é correto afirmar que os antigos percentuais de 0,5% simplesmente deixaram de existir. São fundamentos jurídicos diferentes, aplicáveis a situações diferentes.

Inclusive, em julgamentos de 2026, a Terceira Turma do STJ voltou a reconhecer indenizações por lucros cessantes calculadas com referência ao valor locatício do imóvel.

E se o comprador não quiser mais esperar?

Nesse caso, juridicamente é importante fazer uma pequena correção de linguagem.

Embora no cotidiano seja comum dizer que o comprador fará um “distrato”, quando o contrato termina porque a incorporadora descumpriu sua obrigação, tecnicamente estamos diante de uma resolução contratual por inadimplemento.

O Código Civil distingue o distrato, que decorre do acordo das partes, da resolução provocada pelo descumprimento contratual. O artigo 475 assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pedir a resolução do contrato ou exigir o cumprimento, além das perdas e danos cabíveis.

Para os contratos submetidos ao artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, ultrapassado o prazo de tolerância sem culpa do adquirente, este poderá promover a resolução do contrato.

Nessa hipótese, a lei assegura a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos, além da multa estabelecida quando aplicável, no prazo de até 60 dias corridos contados da resolução.

Nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a orientação histórica do STJ também é protetiva. A Súmula 543 estabelece que, quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor, as parcelas pagas pelo comprador devem ser restituídas integralmente.

Mas existe uma ressalva importante: não se deve afirmar que toda resolução gera automaticamente uma “multa adicional” em percentual determinado. É necessário examinar a multa efetivamente prevista no contrato e o regime jurídico aplicável.

E a comissão de corretagem? Também pode ser devolvida?

Esse é outro ponto que merece atenção.

Em 2025, a Segunda Seção do STJ julgou o Tema Repetitivo 1.099 e estabeleceu que é de dez anos o prazo prescricional para a pretensão de restituição da comissão de corretagem dirigida contra a construtora ou incorporadora quando o contrato é resolvido em razão de atraso na entrega do imóvel imputável a elas.

Segundo o STJ, o prazo começa quando o comprador toma conhecimento da recusa em realizar a restituição.

Isso demonstra por que a corretagem não deve simplesmente ser excluída da análise quando a culpa pelo encerramento do negócio é da incorporadora.

É necessário verificar quem recebeu os valores, como a comissão foi prevista no contrato e contra quem será formulado eventual pedido de restituição.

E se quem quiser desistir for o comprador?

A situação muda significativamente quando não existe inadimplemento da incorporadora e o negócio é desfeito por iniciativa ou inadimplemento do próprio adquirente.

Nos contratos sujeitos à Lei nº 13.786/2018 e celebrados diretamente com o incorporador, o artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 admite determinadas deduções.

A lei prevê a possibilidade de dedução da integralidade da comissão de corretagem, além de pena convencional que, em regra, não pode ultrapassar 25% da quantia paga.

Se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, entretanto, a própria lei permite que a pena convencional seja estabelecida em até 50% da quantia paga.

E aqui existe uma atualização jurisprudencial especialmente importante.

Patrimônio de afetação: o STJ admite retenção de até 50%?

Em junho de 2026, a Quarta Turma do STJ decidiu, por unanimidade, que é válida, quando expressamente pactuada, a cláusula que estabelece retenção de até 50% dos valores pagos em contrato celebrado na vigência da Lei nº 13.786/2018 e submetido ao regime de patrimônio de afetação.

O julgamento ocorreu no AgInt no REsp 2.159.971/SP e foi divulgado no Informativo de Jurisprudência de julho de 2026.

O STJ ressaltou que a regra do artigo 67-A, § 5º, foi criada justamente para considerar as particularidades das incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, não reconhecendo, naquele caso, incompatibilidade automática entre a retenção legal e o Código de Defesa do Consumidor.

Por isso, considerando a jurisprudência existente em agosto de 2026, não é tecnicamente seguro afirmar que o STJ limita a retenção a 25% mesmo nos empreendimentos com patrimônio de afetação.

A análise deve verificar a data do contrato, se o patrimônio de afetação foi efetivamente constituído, o conteúdo das cláusulas contratuais e quem deu causa ao desfazimento.

Além disso, a pena convencional não é necessariamente a única dedução possível.

Dependendo da situação, a legislação também prevê valores relacionados à fruição da unidade, impostos, condomínio e outros encargos incidentes durante o período em que o imóvel esteve disponibilizado ao comprador.

O prazo para receber o dinheiro é sempre o mesmo?

Não.

Essa é outra diferença relevante que muitas vezes passa despercebida.

Quando o contrato é resolvido em razão do atraso imputável à incorporadora, o artigo 43-A prevê restituição em até 60 dias da resolução, observadas as demais condições legais.

Quando o desfazimento decorre do comprador, entretanto, o artigo 67-A estabelece regras diferentes.

Nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, o pagamento do saldo remanescente ocorre, em regra, após 180 dias contados do desfazimento.

Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a lei prevê restituição do saldo remanescente no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente.

Se a unidade for revendida antes desses prazos, a própria lei estabelece hipótese de antecipação da restituição.

Portanto, dizer apenas que “a incorporadora pode reter 25% ou 50%” é insuficiente. O cálculo correto depende de várias outras cláusulas e circunstâncias do contrato.

Lucros cessantes: o comprador pode cobrar o equivalente ao aluguel?

Aqui entramos em uma das áreas que mais exigem cuidado técnico.

Tradicionalmente, o STJ reconhece que a privação injustificada do uso de um imóvel pode gerar indenização calculada com base em seu valor locatício.

O Tema 996 do STJ contém uma tese bastante conhecida segundo a qual, ultrapassado o prazo de entrega, incluída a tolerância, o prejuízo decorrente da privação do uso do imóvel pode ser presumido e indenizado com referência ao aluguel de imóvel semelhante.

Mas existe uma ressalva frequentemente esquecida: o Tema 996 foi julgado especificamente no contexto do Programa Minha Casa, Minha Vida, para determinadas faixas de renda.

Isso não significa que a discussão sobre lucros cessantes esteja restrita a esses contratos. A jurisprudência das Turmas de Direito Privado utiliza a privação do uso como fundamento também em outros casos envolvendo imóveis edificados.

Em junho de 2026, por exemplo, a Terceira Turma, no REsp 2.054.215/SP, reafirmou a possibilidade de restituição integral das parcelas em caso de resolução por culpa da vendedora e admitiu, naquele julgamento, a cumulação com lucros cessantes, reconhecendo a presunção do prejuízo decorrente da privação do imóvel.

Contudo, existe um ponto de atenção.

Rescisão e lucros cessantes: existe divergência no STJ

A jurisprudência não pode ser apresentada ao leitor como se estivesse completamente uniforme nessa questão.

Em fevereiro de 2024, a Quarta Turma do STJ entendeu que, quando o comprador opta pela resolução do contrato e recebe de volta integralmente os valores pagos, os lucros cessantes relacionados à utilização daquele mesmo imóvel não seriam automaticamente presumidos.

Já a Terceira Turma, em julgamento de junho de 2026, admitiu a resolução contratual cumulada com lucros cessantes e reconheceu a presunção de prejuízo.

Essa diferença de entendimento é extremamente relevante.

Ela demonstra que pedidos envolvendo resolução do contrato e lucros cessantes precisam ser formulados de acordo com as particularidades do caso e com a jurisprudência aplicável, evitando afirmações automáticas.

É justamente nesse tipo de detalhe que a análise individual do contrato faz diferença.

Posso receber a multa do contrato e também lucros cessantes?

Nem sempre.

No Tema Repetitivo 970, a Segunda Seção do STJ estabeleceu que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar o atraso e, quando fixada em valor equivalente ao locativo do imóvel, em regra afasta a cumulação com lucros cessantes.

A finalidade é evitar dupla indenização pelo mesmo prejuízo.

Mas isso não significa que qualquer cláusula penal, independentemente de seu valor, elimine automaticamente os lucros cessantes.

Em 2023, a Terceira Turma esclareceu que, quando a multa contratual é significativamente inferior ao valor locatício do imóvel, pode haver espaço para a reparação correspondente aos lucros cessantes, conforme as particularidades do caso.

Mais uma vez, o contrato precisa ser lido antes de se definir quais indenizações podem ser cobradas.

E a indenização de 1% prevista na Lei do Distrato? Pode ser somada a tudo isso?

Esse é exatamente o tipo de pergunta que não admite uma resposta automática.

O artigo 43-A criou um regime legal específico para contratos submetidos à Lei nº 13.786/2018. Se o comprador mantém o contrato, o § 2º prevê a indenização de 1% sobre o valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso.

A própria lei também estabelece limites de cumulação entre as multas previstas para a mora e para a inexecução total.

Por isso, antes de simplesmente somar indenização legal, multa contratual e lucros cessantes, é necessário identificar a natureza de cada verba e o prejuízo que ela pretende reparar.

Uma petição juridicamente bem construída não deve acumular pedidos apenas porque todos parecem favoráveis ao comprador. É preciso evitar duplicidade indenizatória e, ao mesmo tempo, preservar a reparação integral do prejuízo efetivamente sofrido.

Atraso na obra gera dano moral?

Não automaticamente.

A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o simples inadimplemento contratual não basta, por si só, para gerar indenização por danos morais.

É necessário demonstrar circunstâncias que ultrapassem os transtornos normalmente decorrentes do atraso e atinjam efetivamente direitos da personalidade.

Em precedente divulgado no Informativo 793, por exemplo, o STJ reconheceu dano moral porque o atraso afetou concretamente o planejamento de vida da adquirente, que havia programado seu casamento contando com a entrega do imóvel para constituir seu novo lar.

Portanto, atraso relevante pode gerar dano moral, mas a indenização depende das repercussões concretas do caso.

O Código de Defesa do Consumidor sempre se aplica?

Na aquisição residencial realizada por pessoa física como destinatária final do imóvel, a incidência do Código de Defesa do Consumidor é, em regra, reconhecida.

Mas é recomendável evitar a afirmação de que todo comprador de imóvel na planta será necessariamente consumidor.

O STJ admite, inclusive, a proteção do chamado investidor ocasional em determinadas situações. Em precedente da Terceira Turma, foi reconhecida a aplicação do CDC a adquirente de sala comercial para investimento quando não exercia essa atividade de maneira habitual e profissional.

Situações envolvendo investidores profissionais, pessoas jurídicas ou imóveis adquiridos como parte de uma atividade empresarial podem exigir análise diferente.

Por isso, o enquadramento jurídico da relação também depende da finalidade da aquisição e da posição concreta das partes.

O que analisar antes de processar a incorporadora

Quando um cliente procura o escritório relatando atraso na entrega de um imóvel na planta, não basta olhar apenas para a data prevista nas propagandas do empreendimento.

É necessário confrontar o contrato e seu quadro-resumo com a matrícula e o registro da incorporação, verificar a data da contratação, identificar a cláusula de tolerância, conferir todos os pagamentos realizados, analisar eventual comissão de corretagem, verificar se existe patrimônio de afetação, examinar a situação do habite-se e da disponibilização da unidade e identificar se o comprador pretende continuar com o negócio ou encerrá-lo.

Também é importante guardar mensagens, e-mails, comunicados da incorporadora, boletos e eventuais documentos que demonstrem alterações unilaterais da previsão de entrega.

A notificação extrajudicial pode ser útil para formalizar a posição do comprador e documentar a resposta da empresa, embora sua necessidade e seus efeitos jurídicos dependam da situação concreta.

Essa análise prévia permite definir a estratégia com muito mais segurança.

Manter o imóvel ou pedir a resolução: qual é a melhor escolha?

Não existe uma resposta igual para todos.

Para alguém que comprou o imóvel para morar e ainda deseja permanecer naquele empreendimento, manter o contrato e buscar a indenização correspondente ao atraso pode ser a alternativa mais adequada.

Em outras situações, especialmente quando a demora comprometeu completamente o planejamento do comprador, a resolução do negócio e a recuperação dos valores investidos podem fazer mais sentido.

Também devem entrar nessa decisão o tempo de atraso, a valorização do imóvel, o saldo devedor, o financiamento, os gastos suportados pelo comprador e as chances concretas de conclusão do empreendimento.

A melhor estratégia jurídica não é necessariamente aquela que gera o maior número de pedidos em uma ação.

É aquela que protege melhor o patrimônio e o objetivo do cliente.

Quadro-resumo: atraso na entrega de imóvel na planta

Arraste a tabela para o lado →

Situação	Regra geral
Prazo de tolerância	Pode ser de até 180 dias corridos, desde que esteja expressamente previsto de forma clara e destacada no contrato.
Quando começa o atraso	Em regra, após o término do prazo contratual acrescido da tolerância válida.
Comprador quer manter o contrato	Nos contratos sujeitos à Lei nº 13.786/2018, o adquirente adimplente pode ter direito à indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias.
Comprador quer encerrar o contrato por atraso da incorporadora	Pode haver resolução por inadimplemento, com restituição integral dos valores pagos, corrigidos, observadas as demais consequências previstas no contrato e na legislação aplicável.
Prazo de devolução por atraso da incorporadora	Nos contratos submetidos ao art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, a restituição deve ocorrer em até 60 dias da resolução.
Desistência ou inadimplemento do comprador, sem patrimônio de afetação	A lei admite deduções, inclusive comissão de corretagem, e pena convencional de até 25% dos valores pagos, conforme os requisitos legais.
Desistência ou inadimplemento do comprador, com patrimônio de afetação	A pena convencional pode chegar a 50% dos valores pagos, quando preenchidos os requisitos legais e contratuais.
Lucros cessantes	Podem ser discutidos em determinadas situações, geralmente tomando como referência o valor locatício do imóvel. O cabimento depende do regime jurídico e das circunstâncias do caso.
Multa contratual + lucros cessantes	Nem sempre podem ser cumulados. O Tema 970 do STJ impede dupla indenização quando a cláusula penal moratória já corresponde adequadamente ao prejuízo locatício.
Dano moral	O atraso, por si só, não gera dano moral automaticamente. É necessária repercussão concreta que ultrapasse o mero descumprimento contratual.
Comissão de corretagem	Pode integrar a discussão sobre restituição quando o contrato é resolvido por atraso imputável à incorporadora, conforme as circunstâncias do caso.
Contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018	Exigem análise específica, pois a Lei do Distrato não deve ser aplicada retroativamente de forma automática.
Ponto mais importante	Antes de aceitar um distrato, cobrar indenização ou ajuizar uma ação, é essencial analisar a data do contrato, a cláusula de tolerância, o patrimônio de afetação, os pagamentos realizados e quem deu causa ao desfazimento do negócio.

Atenção: não existe uma solução única para todos os casos. O direito do comprador varia conforme a data da contratação, as cláusulas do instrumento, o regime jurídico do empreendimento e as circunstâncias concretas do atraso.

Perguntas frequentes sobre atraso na entrega de imóvel na planta

A construtora sempre tem 180 dias extras para entregar o imóvel?

Não automaticamente. Nos contratos submetidos ao artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964, a tolerância de até 180 dias corridos precisa estar expressamente pactuada, de forma clara e destacada. Contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 exigem análise do regime jurídico aplicável à época.

Depois dos 180 dias tenho direito a 1% ao mês?

Nos contratos sujeitos à Lei nº 13.786/2018, ultrapassado o prazo legal e mantido o contrato, o adquirente adimplente tem direito à indenização prevista no artigo 43-A, § 2º: 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, calculado pro rata die e corrigido monetariamente.

Posso cancelar a compra se a construtora atrasar?

Ultrapassado o prazo legal sem que o comprador tenha dado causa ao atraso, a Lei nº 4.591/1964 permite a resolução contratual, com restituição integral dos valores pagos e demais consequências previstas no artigo 43-A. Nos contratos consumeristas anteriores à Lei do Distrato, a Súmula 543 do STJ também assegura restituição integral quando o vendedor ou construtor dá causa ao desfazimento.

A incorporadora pode ficar com 50% do que paguei?

Em contratos celebrados na vigência da Lei nº 13.786/2018 submetidos a patrimônio de afetação, a lei permite que a pena convencional seja estabelecida em até 50% da quantia paga. Em junho de 2026, a Quarta Turma do STJ reconheceu a validade dessa retenção quando expressamente pactuada e presentes os requisitos legais. Isso se refere ao desfazimento imputável ao comprador, e não ao atraso causado pela própria incorporadora.

Posso cobrar aluguel pelo período em que fiquei sem o imóvel?

Dependendo do regime jurídico e das circunstâncias, podem ser cabíveis lucros cessantes calculados com referência ao valor locatício. A jurisprudência do STJ reconhece essa possibilidade, mas há questões específicas quanto à cumulação com outras indenizações e quanto aos efeitos da opção pela resolução do contrato.

Posso receber multa contratual e lucros cessantes ao mesmo tempo?

Depende. Pelo Tema 970 do STJ, quando a cláusula penal moratória já corresponde adequadamente ao valor locatício, em regra não se admite cumulação, para evitar dupla reparação. Se a multa for insuficiente para representar o prejuízo, a jurisprudência admite discussões específicas sobre reparação complementar.

Atraso na entrega gera dano moral?

O atraso, isoladamente, não gera dano moral automático. É necessário demonstrar circunstâncias concretas que ultrapassem o mero descumprimento contratual e atinjam direitos da personalidade do comprador.

Conclusão

Quando uma obra atrasa, a primeira reação do comprador normalmente é perguntar quanto poderá receber. Mas, juridicamente, essa não deveria ser a primeira pergunta.

Antes é preciso descobrir qual legislação rege o contrato, quando terminou efetivamente o prazo de entrega, quem deu causa ao inadimplemento e qual é o objetivo do comprador: receber o imóvel ou encerrar o negócio.

Essas respostas alteram completamente as consequências jurídicas.

Nos contratos submetidos à Lei nº 13.786/2018, ultrapassado o período de tolerância regularmente pactuado, a legislação oferece mecanismos específicos tanto para quem pretende continuar com a aquisição quanto para quem prefere buscar a resolução do contrato.

Ao mesmo tempo, decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça mostram que temas como patrimônio de afetação, lucros cessantes, comissão de corretagem e cumulação de indenizações continuam exigindo atenção técnica.

Em Direito Imobiliário, um mesmo atraso pode produzir consequências bastante diferentes dependendo de uma única cláusula contratual.

Por isso, antes de aceitar a proposta da incorporadora, assinar um termo de distrato ou ajuizar uma ação, o mais seguro é realizar uma análise individual do contrato e da documentação do empreendimento.

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A advogada Carla Rangel — OAB/PE 26.721 atua em Direito Imobiliário, com análise de contratos de compra e venda de imóveis na planta, atraso de obra, resolução contratual e demais questões relacionadas à aquisição imobiliária.

O atendimento pode ser realizado presencialmente em Recife ou de forma online.

Carla Rangel — OAB/PE 26.721.

Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não substitui a análise individual do seu contrato nem a orientação jurídica personalizada. Cada caso possui particularidades que devem ser avaliadas por um profissional.

Advogada Carla Rangel — OAB/PE 26.721. Atuante em Direito Imobiliário, de Família e Sucessório no escritório Vital Rangel, em Recife, com tradição familiar desde 1950 e carreira iniciada em 2008. Membro do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário). Atendimento presencial em Recife/RMR e online.